关于房地产行情调研报告

（3月25日-3月31日）

一、政策

（一）全国政策

3月27日中国建设报公众号发布，住房城乡建设部部长倪虹到海南调研近日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹带队到海南调研城市更新、城乡建设绿色低碳发展等工作，并出席博鳌近零碳示范区运行启动会。倪虹一行先后调研了海口市博雅片区、横沟村和三亚市临春片区城中村改造项目，现场了解项目规划设计、群众搬迁补偿安置、项目资金平衡、配套设施建设等情况。倪虹指出，城中村改造是解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，重点是消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。倪虹强调，城中村改造首先要做好听取群众意见、产业先行搬迁、人员妥善安置、历史文化保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，做到先谋后动、动则必快、动则必成，真正把好事办好、实事办实。要积极推广应用新技术、新工艺、新材料，加强科技赋能，努力为人民群众建造绿色、低碳、智能、安全的好房子。在琼期间，倪虹出席了博鳌近零碳示范区运行启动会，并实地考察博鳌近零碳示范区屋顶光伏、立面光伏、光伏地砖、光储直柔系统等设施建设运行情况。博鳌近零碳示范区由住房城乡建设部和海南省共建，是国家生态文明试验区（海南）建设的标志性工程，致力于打造具有国际引领示范作用的近零碳示范样板。经过两年努力，示范区完成了建筑绿色化、园林景观生态化、交通低碳化等8方面18个项目的近零碳改造，实现了用电自平衡，进入近零碳运行阶段。倪虹指出，创建博鳌近零碳示范区是深入贯彻习近平生态文明思想的重要举措，是推进国家生态文明试验区建设和城乡建设绿色低碳发展的重要实践。倪虹强调，要合力把示范区进一步建设好、运行好，努力把示范区打造成为向世界展示中国绿色低碳发展理念、技术和实践的窗口。要把示范区可复制可推广的经验梳理好、总结好，让人一看就懂、一学就会、一用就好，发挥好近零碳示范样板的国际引领作用。

（二）区域政策

山东及其他地市政策

3月29日，住房和城乡建设部发布关于山东省召开房地产融资协调机制工作会议暨政银企对接活动，首批“白名单”共推送252个项目，142个项目获银行授信301亿元，107个项目获银行融资113.6亿元，实现了“开门红”。值得一提的是，从首批“白名单”项目所属的企业类型来看，有160个项目属于民营房地产企业，占项目总数的63.5%；73个项目属于央企和国企，占29%，19个项目属于混合所有制和其他企业，占7.5%。数据充分体现了山东省对于“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”要求的落实。目前，山东省已实现房地产融资协调机制地级及以上城市全覆盖。其中，济南、潍坊、青岛等地在探索实践中初步形成了一些行之有效的做法。济南市发布房地产融资协调机制实施方案后，多次召开专题会议，很快明晰了工作思路。济南市住房城乡建设局相关负责人表示：“按照‘应报尽报’‘应推尽推’的要求仔细筛选后，济南市首批‘白名单’共推送21个项目，目前已有10个项目获得融资9.76亿元，剩余项目开发主体正在与金融机构持续对接。”据了解，兴业银行济南分行各级机构主动对接山东省内房地产企业，对于符合条件的项目，优化内部审查审批流程，建立审查审批绿色通道，给予信贷资源优先保障，切实满足房地产企业的合理融资需求。为了确保“白名单”项目贷款真正落实落地，济南市还建立了贷后反馈制度，持续跟踪项目建设、融资还款情况等，视情况采取协调追加融资等措施，防止出现新的逾期难交付项目。今年年初以来，潍坊市房地产市场仍处于修复企稳的阶段。为破解房地产项目融资难题，当地建立了房地产融资协调机制，统筹推进相关工作。在3月召开的全市房地产融资协调机制工作推进视频会议上，协调机制成员单位、各县市区分管负责人等参加，工商银行潍坊分行等银行机构和相关房地产企业作交流发言。会议要求相关各方把握“白名单”项目推送和融资贷款支持这两个核心环节，建立市县协同联动机制。会后，各区迅速落实会议要求。比如，坊子区相关部门组织辖区内“白名单”项目所属企业和7家金融机构召开房地产专场政银企对接会。银行机构迅即行动。工商银行潍坊分行近日成功为某“白名单”项目投放开发贷款9100万元。其他银行机构也落实要求，加速贷款审批发放。“贷款到位后，项目开发建设资金更加充足，我们将全力保障项目如期建成交付。”该项目负责人表示。据悉，潍坊市首批“白名单”共推送39个项目，已获银行授信20.1亿元、银行融资10亿元。青岛市也按照要求迅速建立房地产融资协调机制，印发实施方案，组建项目评审专家团队，采取“企业申报—区（市）初审—市级评审”三级申报模式，精准筛选房地产“白名单”项目。值得关注的是，青岛市建立“白名单”项目融资住房公积金等存储激励制度，将融资情况作为资金存储银行招标评分、考核、存放的重要依据。目前已设立10亿元结余住房公积金用于存款奖励，以调动银行机构授信放款积极性。某银行青岛分行相关负责人表示，各支行正在主动通过房地产融资协调机制和政银企融资协调平台，与区（市）和项目公司积极对接，为项目开辟绿色通道，高效审批、快速放款。青岛市已推送第一批“白名单”项目36个，11个项目获银行授信35亿元，其中7个项目获得银行融资13.5亿元。获得放款的某房地产项目负责人说，政策的落实速度比想象中更快，贷款的发放将保障项目顺利建成交付。“我们正在抓紧研究第二批‘白名单’向金融机构推送。”青岛市住房城乡建设局相关负责人表示。目前，山东省房地产“白名单”项目融资取得阶段性成效，后期还将陆续推送房地产“白名单”项目，指导各市主动搭桥梁、建平台、优环境，通过政银企对接、银企走访等多种形式，搭建常态化合作平台，增进银企互信，加快贷款审批发放。同时，把好推送质量关、融资金额关、项目数量关，更加精准支持房地产项目合理融资需求。近日，国务院常务会议要求进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效。随着各地乘势而上，机制运行将更加高效，激活房地产融资的“一池春水”，促进房地产市场平稳健康发展。

近日，青岛市9部门联合发布文件：“《关于印发青岛市2024年促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》”。8大举措，促进房地产市场健康平稳发展。一、优化开发用地土地规划政策，结合区 (市)商品房库存、去化及土地市场需求等情况,合理把控供地规模、结构和节奏。鼓励国有平台公司与央企合作,发挥双方优势,降低平台公司拿地资金压力。根据市场需求,可适度延长出让公告时间、竞买保证金可按不低于起拍价的20%缴纳。支持出让价款分期缴纳,自出让合同签订之日起30日内须缴纳出让价款50% (含定金)的首付款,余款可按合同约定分期缴纳,最迟付款时间不得超过1年 (自合同签订之日起计算),分期缴纳出让价款的须按合同约定支付同期银行贷款利息。二、满足房企合理融资需求，按照 《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》要求,定期向金融机构推送房地产项目,满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。引导商业银行落实 《关于做好经营性物业贷款管理的通知》要求,依法依规开展经营性物业贷款业务。三、拓宽商品房保障房转化通道鼓励各区 (市)通过回购、收转新建商品房建设筹集保障性租赁住房。重点低效片区 (园区)内土地规划为住宅的,土地出让时保障性住房配建比例统一调整为10%。已列入搬迁计划的老城区搬迁企业和搬迁片区、已单独确定补偿政策的特定片区等项目土地,按原收储补偿政策实施补偿的,核算土地收储补偿时保障性住房配建比例按规定政策执行。市北区、李沧区因保障性住房配建比例调整相应增加的土地净收益,由市财政局根据市土地整理储备中心对片区 (园区)配套建设进度和资金投入核定意见,分期拨付所在区政府,统筹用于片区 (园区)开发建设,优先用于建设基础设施和公共服务配套。按规定不需配建保障性住房的,按原政策执行。经市、区两级配售 (含面向1套房人才配售)后的剩余人才住房房源,可申请转化为商品房。四、金融支持住房租赁市场发展，积极支持专业化住房租赁经营主体批量收购存量房源用作租赁住房。支持符合条件的住房租赁企业发行债券,专项用于租赁住房建设、购买和经营。加快推进租赁住房贷款支持计划试点工作,支持试点实施主体探索与区 (市)平台公司采取合作、委托等方式共同开展收购工作,加快提升试点工作成效。五、提高预售资金精细化管理水平，允许信用等级高、有担保能力的房地产企业使用银行保函代替监管资金,提高监管额度内预售资金的使用效率。引导企业注重信用建设,根据企业信用情况适当调整商品房预售资金监管额度,实行预售资金差异性监管。允许因特殊情况出现延期交付风险的项目应急使用预售资金。六、鼓励盘活存量商办类用房，引导国有资本、社会资本等利用存量商办类用房发展养老、普惠托育服务业、配套幼儿园、保障性租赁住房及公共服务设施等。对改建商业、办公等用房用作保障性租赁住房的项目,执行用水、用电、用气、用暖民用价格标准。七、改进预售许可办理流程。在建房地产项目申请预售许可时,预售部分投入资金达到工程建设总投资25%以上,即可按楼栋申请办理商品房预售许可。八、推动房地产企业转型升级。引导房地产企业由购地开发投资为主转为购地开发和购地开发与建设改造投资并重。支持房企参与保障性住房建设、 “平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等 “三大工程”。以 “绿色、低碳、智能、安全”为核心指标,研究制定政策制度、技术标准,推进示范项目建设,落实好房子建设要求,打造一批标杆示范项目。

3月25日，山东省日照市住房和城乡建设局组织召开《关于促进日照市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（简称《若干措施》）新闻通气会，向社会公众发布促进房地产市场平稳健康发展的若干措施，并解读主要内容。《若干措施》主要对新市民购房补贴（含城乡二孩及以上家庭）、青年人才购房补贴、推行货币化和“房票+购房优惠券”安置方式、公积金贷款支持、“购买新建商品住房（现房）补贴政策”“支持‘以旧换新’”“鼓励及时办理不动产权证”等十个方面优惠政策进行了明确。符合条件的新市民（含城乡二孩及以上家庭）、青年人才等可以申请政府发放的购房优惠券补贴，补贴数额为购房款总额的20%，购买现房并直接办证的，优惠券可用于抵顶首付款的50%。

3月29日，青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局联合发布《关于调整青岛市新发放首套住房个人住房贷款利率下限的通知》。《通知》提出，自2024年4月1日起，青岛市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。各金融机构应按照市场化、法治化原则，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。本次调整适用于青岛市新发放首套住房商业性个人住房贷款，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。按照《通知》要求，若后续评估期内青岛市新建商品住宅销售价格连续3个月同比、环比均上涨，则自下一季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。自4月1日（含）后完成房屋交易主管部门网签备案的借款人，可按新政策执行。

临沂政策

3月25日下午，蒙阴县召开全县建筑业高质量发展工作会，县委常委、统战部部长王忠军主持会议并讲话，各乡镇街区政府分管负责同志、相关部门单位有关负责同志、住建局全体班子成员、部分建筑业企业和在建项目主要负责人参加会议。会上，住建局党组书记、局长曹兴军传达了《关于蒙阴县建筑业发展情况的通报》；山东华建集团有限公司、蒙阴第六建筑公司、山东贵瑞市政工程有限公司、山东德力公路工程有限公司依次作交流发言。王忠军强调，针对企业提出的意见和建议，相关部门要认真梳理，抓紧研究制定对策措施，尽最大努力解决企业发展面临的实际困难。一要充分认清发展形势。建筑业是国民经济的支柱产业，也是重要的传统产业、基础产业和富民产业，要提高政治站位，切实增强推动建筑业发展的紧迫感、使命感。二要明确发展方向和重点。当前，受房地产市场形势、市场竞争加剧等因素影响，当前建筑业产值稳增长的压力比较大。要正视问题、迎难而上，把准政策动向，把握有利机遇，坚定不移推进改革创新和转型升级，以更大决心和力度，推动建筑业高质量发展再上新台阶。三要营造发展良好环境。建筑业发展事关我县高质量发展大局，各部门要通力合作、全力支持，为建筑业发展提供更加便捷、高效的服务，进一步提高效率、提升效能、提增效益，为建筑业发展提供坚实保障。建筑业发展事关经济平稳增长，事关城市功能品质提升，事关全县高质量发展大局。蒙阴县将以高度的责任感、使命感，创新理念、强化担当，推动建筑业高质量发展迈上新台阶！

二、市场行情

（一）人口

临沂市作为全国第8位的Ⅱ型大城市，常住人口为11018365人，占全省人口比重为10.84%，位列全省首位，兰山区常住人口超过180.07万人，城镇化率82.94%并领跑全市，根据临沂市政府印发的《临沂市新型城镇化规划（2021—2035年）》中指出，提出对标济南、青岛省域双中心，建设山东区域副中心城市、鲁南苏北地区中心城市，形成“济青临”三城支撑、协同发展、一体推进的格局；要打造以都市区为核心的城镇化体系，依托现有中心城区打造临沂都市区，争做500万人的I型大城市，进入省内城市第一梯队。

房地产市场近20年来的高速发展得益于城镇化背景下的人口福利，人口增速放缓和适龄购房人口的减少，将直接影响商品房的供需关系，但人口变化所带来的市场需求仍将是房地产市场的推动力。

（二）房产市场

临沂市2024年1月新增供应面积6.7万㎡，成交4.3万㎡,成交均价8475元；2月新增4万㎡,成交6.4万㎡，成交均价8080元。

北城新区2024年1月均价13597元/㎡；2月均价14415元/㎡，环比上月上涨6.02%；3月均价14146元/㎡，环比上月上涨1.87%。

3月23日，金泰学府在泰盛广场开盘，成交188套房子，总价值3.88亿，去化率高达90%，小高层价格为12000元/㎡，洋房价格为15000元/㎡。

贝壳网数据临沂市三区二手房挂牌量目前为32440套。新房和二手房出现售价倒挂的现象，住宅库存及去化周期进一步增长，多数楼盘为实现销售均出现以价换量情况，新房及二手房价格不断突破新低。

根据中指法拍数据库监测，2024年1-2月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源累计15.5万套，累计成交约2.47万套，整体清仓率15.95%。其中，2月份新增上拍数量4.1万套（新增法拍拍品有可能当月不成交），交易截止拍品数量7.9万套（法拍挂拍截止时间拍品）；2月成交各类法拍房源10046套，成交率12.75%，成交折价率75.37%。从数据走势对比来看，2022年、2023年，今年2月法拍挂拍量、成交量均处在历史传统低位。根据阿里司法拍房临沂市兰山区人民法院法拍信息显示临沂市目前法拍住宅用房总数约为13536套，其中兰山区网拍2846套。

（三）土地市场

中指研究院监测的北京土地市场数据则显示，2024年1-2月，临沂市共推出各类用地规划建筑面积162.99万㎡，同比增长292.85%；成交规划建筑面积74.07万㎡，同比增长757.36%。据中指研究院·土地数据监测，2024年3月7日临沂市挂牌出让10宗地块，总起始价3.2亿元。其中兰山区6宗，莒南县3宗，郯城县1宗。总出让面积72.6万㎡，总起始价3.2亿元；2024年3月25日临沂市挂牌出让1宗地块，总起始价6950.2万元。其中平邑县1宗。总出让面积1.3万㎡，总起始价6950.2万元。PY-G-2023-016地块位于临沂市平邑县，地块面积12871㎡，容积率标准为1.000≤ 并且 ≤1.600，规划建筑面积20593㎡，地块起始价6950万元，起始楼面价3375元/㎡。地块挂牌截止日期为2024年03月25日。

 2024年3月31日