关于房地产行情调研报告

（4月8日-4月14日）

一、政策

（一）全国政策

北京住房公积金管理中心4月8日发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法(征求意见稿)》，拟对申请贷款购买绿色建筑、装配式建筑以及超低能耗建筑的借款人，给予最高贷款额度上浮，最高可上浮40万元。此次征求意见的政策适用对象为申请住房公积金个人住房贷款购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工。办法拟规定，对于申请住房公积金个人住房贷款购买二星级、三星级绿色建筑的借款人，最高贷款额度分别上浮20万元、30万元。对于申请贷款购买A（BJ）级、AA（BJ）级和AAA（BJ）级装配式建筑的借款人，最高贷款额度分别上浮10万元、20万元和30万元。其中A（BJ）级、AA（BJ）级和AAA（BJ）级，指北京市装配式建筑评价标准中的装配式建筑等级评价。此外，对于申请贷款购买超低能耗建筑的借款人，最高贷款额度上浮40万元。根据规定，对于同时满足多个适用条件的借款人贷款额度上浮金额可累加，最高可上浮40万元，即最高贷款额度不超过160万元。办法还规范了业务办理流程，借款申请人在申请贷款时，可在申请材料中补充提供能够说明所购房屋属于绿色建筑（含星级）、装配式建筑、超低能耗建筑的信息页（照片）。北京住房公积金管理中心与北京市住建委搭建数据共享渠道，对于借款申请人提出申请，可通过共享数据获取建筑类型信息的，依据数据信息给予相应政策支持，无法通过数据共享信息确定住房建筑情况的，将委托有关机构按照政策标准进行评价认定后，给予相应政策支持。

广州住房公积金管理中心4月8日发布通知，调整个人住房公积金贷款最高额度，“一人”和“两人或两人以上”分别提升至70万元和120万元。根据《广州住房公积金管理中心关于调整个人住房公积金贷款最高额度有关事项的通知》，使用住房公积金贷款购买自住住房的，“一人”和“两人或两人以上”贷款最高额度分别由原来的60万元和100万元，提升至70万元和120万元。此外，对购买新建一星级绿色建筑或新建装配式建筑的，住房公积金贷款最高额度还可上浮10%；对购买新建二星及以上星级绿色建筑的，住房公积金贷款最高额度可按上浮20%执行。通知还明确，申请人同时符合广州市多种可上浮住房公积金贷款最高额度情形的，以其中最高可上浮比例为上限，上浮额度不重复累加计算。结合此前出台的二孩及以上家庭购买首套房贷款最高额度上浮30%的支持政策，广州“一人”和“两人或两人以上”住房公积金贷款最高额度可分别达91万元和156万元。

4月9日，住房城乡建设部在浙江省杭州市召开保障性住房建设工作现场会。会议指出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产供求关系变化，准确识变、科学应变、主动求变，加快构建房地产发展新模式，要深刻认识把握推进保障性住房建设的重要意义，加大保障性住房建设和供给，完善“市场+保障”的住房供应体系，不断满足工薪收入群体刚性住房需求。会议要求，各地要积极担当作为，切实推动保障性住房建设落地落实见到成效。一是要抓政策出台。许多城市在明确保障对象标准、以需定建、轮候库建设、用地保障、资金监管、配售价格、建设分配管理工作机制等方面都形成了一些好的经验做法，尚未出台实施意见和配套政策的城市要充分学习借鉴，加快推动政策出台，尽快形成保障性住房政策体系。二是要抓项目建设。压茬推进，扎实做好项目前期工作，实现净地供应，完善规划设计方案，尽快达到开工条件，形成实物工作量。已经开工建设的，要抓好施工组织管理，保证工程质量和施工安全，加大投入力度，加快施工进度，让群众早日住上新房，有实实在在的获得感。三是要抓“好房子”建设。按照绿色、低碳、智能、安全的标准，做好户型设计、配套设施建设、公共服务供给，把保障性住房建设成“好房子”，让群众能够住得健康，用得安全方便。四是要抓住房发展规划编制。将保障性住房作为住房发展规划的重要内容，坚持以需定建，摸清底数摸清需求，科学确定保障性住房发展年度计划和发展规划，做好项目谋划和储备。五是要抓宣传引导。在项目启动、开工、竣工、配售、入住等关键节点加大宣传力度，做好政策解读，及时总结可复制可推广经验做法，营造良好的舆论氛围。

（二）区域政策

山东及其他地市政策

4月11日，山东省泰安市住房和城乡建设局为进一步促进房地产市场平稳健康发展，拉动房地产消费，从需求端发力，出台多项惠民利企措施，更好满足居民刚性和改善性住房需求。在泰安市主城区范围内购买新建商品住房的，由房屋所在区政府、功能区管委会给予5万元购房补贴，鼓励开发企业按同等标准给予购房优惠。对于个人购买新建商品住房的，由房屋所在县（市、区）政府、功能区管委会按购房款0.7%给予奖励。对同一对夫妇按照国家生育政策生育二孩、三孩的家庭，在泰安市主城区范围内购买新建商品住房的，由房屋所在区政府、功能区管委会给予二孩家庭8万元购房补贴、三孩家庭10万元购房补贴，鼓励开发企业相应采取送装修、送家电等方式给予购房优惠。已享受过“二孩”购房补贴的家庭，再生育“三孩”且另外购买新建商品住房的，可再享受一次“三孩”购房补贴，其他情况不重复享受购房补贴。在“以旧换新”满足高端改善需求方面，在泰安市主城区已有住房再购买二手住房的，由二手住房所在区政府、功能区管委会给予购房款1%的奖励。为支持居民换购住房，泰安市延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策至2025年12月31日。进一步优化二手房“带押过户”办理流程，打通群众住房交易“转贷”堵点，推动跨行“带押过户”全面落实。对于具有专科及以上学历人员（包括国家承认学历的非全日制学历），在泰安市主城区范围内购买首套且为新建商品住房的，由房屋所在区政府、功能区管委会给予5万元购房补贴，鼓励开发企业按同等标准给予购房优惠。泰安市鼓励房地产开发企业推出团购优惠活动，支持开发企业根据一次性团购数量给予2%-5%的阶梯性优惠。泰安市住房和城乡建设局表示，申请人同时满足上述条件的，可以叠加享受上述优惠措施。执行时间依据新建商品房网签合同备案日期或二手住房不动产权登记日期，自2024年4月1日起至2024年12月31日止。各县（市）根据实际情况参照执行。此外，如果企业发展住房租赁业务或开展“以旧换新”业务，房地产开发企业将存量商品住房依法依规转为自持，从事长期租赁住房业务，备案后可申请住房租赁经营性贷款，期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，支持专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营，符合条件的可申请住房租赁团体购房贷款，期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。国有企业、房地产中介机构试行市场化“房票”方式开展住房“以旧换新”业务，收购有换购需求居民的旧房，并依据二手住房不动产权登记日期，自2024年4月1日起至2024年12月31日止，由房屋所在区政府、功能区管委会按购房款的1.5%给予奖励。符合条件的房地产开发项目，有合理融资需求的，可通过房地产市场融资协调机制获得融资支持。

进入4月以来，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市数量呈现出明显增长趋势。近期，包括青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等在内的十余个城市纷纷发布公告，宣布从4月1日起，将阶段性地取消首套住房商业性个人住房贷款利率的下限。“取消首套房商贷利率下限意味着银行在发放首套住房商业性个人住房贷款时，不再受固定利率下限的约束，而是可以根据市场情况、借款人信用状况等因素，更加灵活地确定贷款利率水平。”业内专家接受《中国经营报》记者采访时表示，这一政策的实施，进一步拓宽了房贷利率自主定价空间，有利于引导降低新发放房贷利率，从而支持居民刚性和改善性住房需求。3月29日，青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局联合下发《关于调整青岛市新发放首套住房个人住房贷款利率下限的通知》，自4月1日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，各金融机构应按照市场化、法治化原则，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。除了青岛，山东省内的烟台和济宁两市也紧随其后，实施了相同的政策。与此同时，江西省的南昌、赣州、九江和新余等地也相继发布公告，自4月1日起同样取消首套房贷利率下限，为购房者提供了更加优惠的贷款条件。“从市场反应来看，这一政策已经取得了积极的效果，到店咨询的客户比以往增加了不少。”青岛市的一名房产中介向记者介绍，取消首套房商贷利率下限这一政策实施后，确实对购房者的贷款成本产生了明显影响。对于首次购房的市民来说，可以享受到更加优惠的贷款利率，降低了还款压力。事实上，随着去年5年期以上LPR两次下调，不少城市首套房贷利率创历史新低。贝壳研究院监测显示，2024年3月，全国百城首套主流房贷利率平均为3.59%，二套主流房贷利率平均为4.16%。这两个数据均与上月保持一致，但相较于2023年同期，首套利率下降了43个基点，二套利率下降了75个基点。从城市能级来看，一线城市的首二套平均房贷利率分别为3.88%和4.29%，二线城市为3.61%和4.17%，而三、四线城市则为3.57%和4.15%。“截至3月底，百城整体二套房贷利率均处于历史低位，较低的房贷成本以及较快的放款速度有助于推动住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市场的平稳修复。”贝壳研究院报告指出。

近日，烟台市住房和城乡建设局、中国人民银行烟台市分行、国家金融监督管理总局烟台监管分局联合发布《关于调整烟台市新发放首套住房个人住房贷款利率下限的通知》（以下简称《通知》）。自2024年4月1日起，烟台市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。各金融机构应按照市场化、法治化原则，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR基点）数据，房贷利率所依据的LPR进入2024年以来逐步下调，从2023年6月至今年1月，5年期以上的LPR一直是4.2%，而2月份、3月份则降至3.95%，为近年来的新低。按照监管部门的规定，从2022年5月15日至今年4月1日之前，首套商业性个人房贷利率下限为LPR下调20BP（BP=0.01%）。从2月份开始，烟台市各家银行的个人首套房贷根据LPR下调，从4%下调到了3.75%。4月1日，20BP的下限被打破，贷款利率的下调空间被打开了。此次利率调整，各金融机构根据自身情况合理确定每笔贷款的具体利率水平，所以，此次利率调整并非普降。最近几日，记者从中国银行、建设银行等银行了解到，这几家银行在2月份下调20BP的基础上，本月初再次下调了15个BP，也就是说利率从3.75%下调到了3.6%。部分股份制商业银行也迅速跟进，例如民生银行、华夏银行等执行同样的利率，但是也有的银行还是执行4月1日之前的利率，例如招商银行和平安银行等，“4月份我没听说下调过利率，还是3.75%。”一家股份制银行开发区支行的客户经理告诉记者。作为地方法人银行，烟台农商银行和烟台银行已经采取了相关行动。11日下午，烟台农商银行的一位客户经理说：“个人首套房贷利率从3.75%下调至3.6%，再次下调了15个BP，昨天已经发文，今天正式实施了。”烟台银行的一家支行的客户经理说：“虽然目前我们还没有执行最新利率，但是听说总行那边已经在着手出台相关文件了。”据悉，一部分没有调整的银行也在观望当中，等待上级行的通知。在调查过程中，记者了解到，即便是利率下调了，也不是所有的客户都能享受到。有的银行称这个政策只针对银行的签约楼盘，只有符合准入条件的才可以享受到优惠利率，如此一来，部分购买二手房当作个人首套房的客户则无法享受到此利率。而有的银行，例如中行、烟台农商银行不设门槛，凡是符合首套商业性个人房贷的客户都可以享受这个利率，不分新房和旧房。另外，存量客户不享受这次利率调整带来的优惠。

临沂政策

本周无相关政策

二、市场行情

（一）房产市场

1、贝壳网数据临沂市二手房挂牌量目前为32486套，较上周减少361套。根据阿里司法拍房信息显示临沂市目前法拍住宅用房总数约为13690套，较上周增加1018套，其中兰山区网拍2882套，较上周增加4套。

2、调盘情况：

4月9日，金泰学府：

项目情况：占地面积17182㎡，总户数211套，商住比5%：95%，最大容积率为2.0。

面积：小高层：134㎡       洋房：164㎡

在售产品均价：小高层：12000元/m²-13000元/m²；洋房：15000元/m²-16000元/m²

交付标准：毛坯

开盘时间:2024年3月

交房时间:2024/12/31

整体库存量：小高层剩余2套；洋房剩余16套

整体去化率：91%

政策方面：在总价基础上减10万

其他：该楼盘未使用中介等渠道，营销单位1月下旬进场，2月初蓄客，3月23日开盘

4月15日，城发·江山悦：

容积率：2.2

用地面积：75000㎡

总建筑面积：166000㎡

楼面价：6302元/㎡

均价:高层：8000元/㎡；小高：9000元/㎡；洋房：13000元/㎡。（一房一价暂无）

户型：园区建设共计14栋楼，共计924户，地下车位1284个，其中8栋洋房、5栋小高层、4栋高层，洋房是一梯两户的设计，有7+1/8+1，高层两梯两户（无连廊）。

面积段：高层中间户141㎡、高层154㎡边户、小高150㎡中间户、小高166㎡边户、洋房146㎡中间户、洋房168㎡边户、洋房170㎡(2#、3#)、洋房顶复236㎡。

政策方面：目前为认筹阶段，交一万报名，暂无优惠政策。

到访情况：自4月13日开始至今每天到访量约70组，认筹23组。

渠道情况：目前售楼处置业顾问2人，暂无营销代理公司，主要通过与临沂众创房地产经纪公司在抖音、中介等进行宣传推广，费用为销售总价的2.5%-3%。

成本价格：2021年初摘地，亩价为1050万/亩，楼面价约6302元/㎡。

（二）土地市场

本周临沂市无住宅用地挂牌信息。

 2024年4月16日